Koupě nemovitosti je komplikovaná transakce, kterou mohou velice jednoduše zmařit, či velmi znepříjemnit i drobné maličkosti. Kvůli nim může kupující velice často přijí o peníze. Následující „rady zdarma“ přinášejí přehled skutečností, které mohou nastat a rady jak se jim vyhnout.

Úplný základ je ověření kdože je skutečným majitelem nemovitosti.

Nemovitost může prodat pouze její majitel nebo jím zplnomocněná osoba. Majitelem nemovitosti je vždy jednoznačně uveden na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Toto potvrzení lze získat za sto korun na katastrálním úřadě. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit i jinou osobu. Nastane-li takový případ, je třeba se přesvědčit, zda plná moc obsahuje všechny potřebné úkony, které budou prováděny, přespříliš obecná plná moc nebývá Katastrálním úřadem akceptována.

Prověřte dluhy majitele – zatížení nemovitosti 

Dalším krokem je zjistit, je-li nemovitostí ručeno za nějaké půjčky. Tuto informaci získáme z výpisu z katastru nemovitostí – List Vlastnictví. Pokud si například majitel půjčil od jakéhokoliv subjektu a ručí za splácení dluhu touto nemovitostí, uvidíte zde "zástavní právo smluvní". Takový záznam znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, daný subjekt může nemovitost prodat, nebo nabýt. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než nemovitost nakoupíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou subjektu, který peníze půjčil a ten písemně odsouhlasí výmaz zástavního práva). V případě přítomnosti „nařízení exekuce“ se raději obraťte na zkušené profesionály, aby Vám pomohli obchod bezpečně dokončit. Na základě našich zkušeností s takovými případy Vám můžeme zajistit i případné financování takové nemovitosti

Zjistěte si omezení vlastnického práva k nemovitostem

Omezení vlastnického práva zjistíte na výpisu z katastru nemovitostí, kde je uvedeno, zda konkrétní nemovitost je omezena tzv. věcným břemenem nebo předkupním právem. Věcným břemenem je myšlen například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Nezruší-li majitel takové břemeno ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují rodiče, kteří darují dětem byt, jindy sourozenci jako spolumajitelé spojené nemovitosti. Pokud by tedy majitel nejdříve nenabídl nemovitost k prodeji tomu, kdo má předkupní právo a prodají nemovitost přímo vám, můžete o něj přijít.

Zkontrolujte, jak můžete a nemůžete nemovitost používat

O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán obce a kolaudace objektu. V lokalitě, která je například určena pro bydlení, vám úřady nepovolí např. oficiálně provozovat truhlářskou dílnu. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité předem zjistit, co všechno úřady povolí a objekt poté tzv. rekolaudovat – což není vždy jednoduchou záležitostí. Pokud kupujete pozemek, zkontrolujte si také, zda na něm můžete stavět a jaký typ nemovitosti a bližší specifikaci – tzv.regulativa územního plánu obce.

 Kupní smlouva – korunka prodeje

O nákupu nemovitosti musí být vždy uzavřena písemná smlouva a její podpisy musí být úředně ověřeny alespoň na jednom výtisku, který je pro potřeby Katastrálního úřadu. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto jednoznačně doporučujeme svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi.

Kdy a jak bezpečně zaplatíte kupní cenu

Nemovitost se Vaším majetkem stane v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se ale tak stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad ( ze zákona do 30-ti dnů od data podání návrhu na vklad), toto tzv. mezidobí může v případě potíží trvat i několik měsíců. Je samozřejmě přirozené, že peníze nechcete zaplatit do doby, než nemovitost bude skutečně vaše. A je také přirozené, že prodávající s vámi nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Pro tuto situaci je jednoduchým a nejjistějším řešením uložit před podpisem smlouvy peníze do depozitu notáře, právníka, realitní kanceláře (v rámci služeb zdarma) nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.

Zajistěte daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitosti má povinnost ze zákona zaplatit prodávající. K tomu si musí zajistit od znalce tzv. znalecký posudek, ve kterém bude stanovena úřední hodnota nemovitosti (pozn: jedná se o jiný typ odhadu než pro hypotéku). Pokud je tato hodnota vyšší než částka, za kterou vlastník nemovitost prodal, vypočítá se daň (3 %) z této hodnoty. Pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad požadovat od kupujícího. Nejjednodušším způsobem řešení je ponechat patřičnou část kupní ceny ve výši daně z převodu v úschově u Notáře, advokáta či realitní kanceláře. Tu vyplatit přímo na účet příslušného finančního úřadu až poté, co předloží prodávající důkaz, že podal daňové přiznání .